A PPP do Parque Dom Pedro II superou um dos obstáculos patrimoniais à reorganização viária prevista para o centro de São Paulo. O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo corrigiu a identificação do bem protegido na região da Rua 25 de Março, afastando a incidência do tombamento sobre o viaduto que deverá ser demolido durante a requalificação do parque.
A correção não representa uma autorização imediata para iniciar a demolição. Ela elimina uma incompatibilidade entre o cadastro patrimonial e o programa de intervenções contratado pelo município, permitindo que os projetos avancem para as análises de engenharia, trânsito, patrimônio, meio ambiente e segurança viária.
O fato novo ocorre depois da assinatura do Contrato nº 001/SP-Regula/2026, celebrado em 10 de fevereiro com a Dom Pedro Nova Concessionária S.A. A parceria público-privada terá duração de 30 anos e prevê R$ 717,27 milhões em investimentos na reformulação dos terminais, implantação de áreas verdes, melhoramentos viários, drenagem, iluminação, zeladoria e ativação do espaço público.
A página oficial da Prefeitura de São Paulo sobre a PPP informa que o contrato abrange, entre outras estruturas, o Terminal Parque Dom Pedro II, o Terminal Mercado, os viadutos Antônio Nakashima e 25 de Março, a estação do Expresso Tiradentes, a Praça Cívica Ulysses Guimarães e áreas próximas ao Museu Catavento.
Correção patrimonial não autoriza o início das obras
O Viaduto 25 de Março aparecia na documentação patrimonial como estrutura protegida. A análise realizada durante a preparação da PPP do Parque Dom Pedro II identificou, porém, que a proteção deveria alcançar outra obra: uma passagem de pedra localizada na Rua 25 de Março, sob a Avenida Rangel Pestana.
A correção foi apreciada pelo Conpresp e registrada no Diário Oficial da Cidade de São Paulo. Com isso, o viaduto deixa de ser tratado como o bem originalmente identificado para preservação.
O ajuste administrativo é relevante porque a permanência da identificação equivocada poderia tornar incompatíveis duas decisões do próprio município. De um lado, o regime de proteção patrimonial impediria a destruição da estrutura. De outro, o contrato da PPP do Parque Dom Pedro II exige a execução dos melhoramentos viários previstos no programa de implantação.
Ainda assim, retirar esse conflito não equivale a liberar os equipamentos de demolição. O contrato divide a execução em três fases: planejamento e licenciamento, implantação e operação. A ordem de implantação somente poderá ser emitida depois da aprovação dos projetos, do cronograma executivo e da obtenção das autorizações necessárias.
Viadutos serão substituídos por ligação em nível
O projeto prevê a remoção dos viadutos 25 de Março e Antônio Nakashima, hoje utilizados em sentidos opostos na ligação entre Sé e Brás. As estruturas atravessam o Parque Dom Pedro II e funcionam como acesso alternativo entre o centro e bairros da Zona Leste.
No desenho de referência da PPP do Parque Dom Pedro II, os viadutos serão substituídos por uma ligação viária de mão dupla, em nível e controlada por semáforos. Uma nova ponte sobre o Rio Tamanduateí deverá permitir a continuidade do eixo formado pelas avenidas Rangel Pestana e Celso Garcia.
A mudança pretende reduzir as barreiras físicas que fragmentam o parque. O objetivo urbanístico é ampliar a circulação de pedestres e ciclistas, integrar o terminal de ônibus à Estação Pedro II do Metrô e facilitar o acesso ao sistema de transporte coletivo previsto para a região.
Esse resultado, contudo, dependerá da capacidade da nova via de absorver os fluxos atualmente distribuídos entre os dois viadutos. A retirada das estruturas altera movimentos de entrada e saída do centro, tempos semafóricos, travessias de pedestres, circulação de ônibus e rotas utilizadas por veículos particulares.
Não basta, portanto, demonstrar que a nova configuração libera espaço para o parque. A concessionária também precisará comprovar que a solução mantém condições aceitáveis de mobilidade e segurança.
Estudo de tráfego é obrigação da concessionária
O Caderno de Encargos da PPP do Parque Dom Pedro II determina que a concessionária prepare um estudo prévio de impacto sobre o trânsito.
Esse trabalho deverá avaliar os fluxos nas vias internas e no entorno, os efeitos produzidos durante as obras e as mudanças permanentes decorrentes da nova configuração. Também deverá apresentar soluções para interdições, redirecionamentos e interferências sobre o transporte público.
As diretrizes contratuais estabelecem prioridade aos modos ativos e coletivos em relação ao transporte individual motorizado. A solução deverá incorporar infraestrutura para pedestres e ciclistas, além de considerar a integração dos terminais, do Metrô, do Expresso Tiradentes e de futuras estruturas de transporte coletivo.
A Companhia de Engenharia de Tráfego precisará autorizar intervenções que envolvam interdição total ou parcial, alteração de circulação ou readequação de fluxos. A concessionária deverá comunicar previamente ao poder concedente quando solicitar essas autorizações.
Essa sequência confirma que a PPP do Parque Dom Pedro II ainda se encontra em uma etapa anterior às intervenções físicas de maior impacto. A correção do tombamento resolve uma questão relevante, mas os estudos de circulação definirão se o desenho de referência poderá ser executado como previsto ou se necessitará de ajustes técnicos.
Contrato prevê até cinco anos para concluir intervenções
A concessionária deverá concluir o programa de implantação em até 60 meses contados da ordem de implantação. O prazo não começa automaticamente na data da assinatura do contrato.
Antes disso, será necessário desenvolver estudos preliminares, projetos básicos e executivos, levantamento das estruturas existentes, plano de obras, estudo de impacto de vizinhança, soluções de drenagem e cronograma físico-financeiro.
A ordem de implantação depende da aprovação desses documentos e da conclusão do licenciamento. Depois de emitida, a concessionária terá até 60 dias para começar as obras.
O cronograma deverá organizar as intervenções em parcelas, de forma que os terminais e demais serviços permaneçam operacionais durante a execução. O contrato exige medidas para reduzir impactos sobre usuários do transporte público e preservar acessos a pontos de embarque e desembarque.
Na prática, a demolição dos viadutos não deve ser tratada como uma obra isolada. Ela integra uma sequência que envolve a implantação da nova conexão viária, a reorganização dos terminais, a construção de áreas para pedestres e a compatibilização com outros projetos de mobilidade.
A demolição antecipada, sem que as rotas substitutas estejam disponíveis, poderia gerar um impacto que o próprio contrato obriga a concessionária a mitigar.
PPP combina aporte público e pagamento por desempenho
A PPP do Parque Dom Pedro II foi contratada como concessão administrativa. Nesse modelo, a remuneração principal não depende de tarifa cobrada diretamente dos usuários do parque ou dos terminais.
A proposta comercial apresentada pelo Consórcio Novo Dom Pedro estabeleceu contraprestação mensal máxima de R$ 5,8 milhões, na data-base de maio de 2025. A sociedade de propósito específico responsável pelo contrato é a Dom Pedro Nova Concessionária S.A.
O contrato possui valor estimado de R$ 2,167 bilhões, correspondente ao conjunto das contraprestações máximas projetadas para o prazo da parceria e ao aporte público. Esse número não deve ser confundido com os R$ 717,27 milhões estimados para os investimentos.
Também está previsto aporte municipal máximo de R$ 435,18 milhões para apoiar a realização do programa de implantação. A liberação deverá acompanhar a conclusão e a certificação das intervenções, conforme o mecanismo de pagamento contratual.
Depois da implantação, o valor mensal efetivamente pago estará sujeito a fatores de construção e desempenho. A PPP do Parque Dom Pedro II inclui indicadores relacionados à conservação, limpeza, segurança, manejo ambiental, disponibilidade das estruturas e qualidade dos serviços.
A concessionária poderá explorar receitas acessórias em espaços autorizados, incluindo atividades comerciais e de ativação. O risco de essas receitas ficarem abaixo das projeções foi atribuído ao parceiro privado e não elimina a obrigação municipal de realizar os pagamentos previstos no contrato.
Tombamento também produz risco contratual
A correção promovida pelo Conpresp demonstra como informações patrimoniais podem interferir diretamente em contratos de infraestrutura urbana.
A matriz de riscos da PPP atribui ao poder concedente os custos e atrasos decorrentes de tombamentos posteriores à apresentação das propostas que afetem as premissas e os projetos originais. O município também deverá auxiliar a concessionária no diálogo com Conpresp, Condephaat e Iphan.
No caso do Viaduto 25 de Março, o problema não decorreu de um novo tombamento, mas da identificação equivocada de uma estrutura em documentação anterior ao contrato. Se a incompatibilidade permanecesse, poderia provocar revisão de projeto, aumento de custos, atraso do cronograma e eventual discussão sobre reequilíbrio econômico-financeiro.
A decisão patrimonial reduz essa incerteza, mas não elimina todos os riscos. A área reúne estruturas históricas, redes subterrâneas, equipamentos de transporte, vias de grande circulação e o Rio Tamanduateí. Qualquer interferência não identificada poderá exigir adaptações durante a implantação.
A matriz também distribui os riscos relacionados ao licenciamento. Demoras de até 12 meses para obter autorizações municipais devidamente solicitadas permanecem, em regra, sob responsabilidade da concessionária. Atrasos superiores a esse prazo, quando não provocados pelo parceiro privado, são atribuídos ao poder concedente.
Requalificação vai além da remoção dos viadutos
A demolição chama atenção pelo impacto visual e pela alteração da circulação, mas representa apenas uma parte da PPP do Parque Dom Pedro II.
O contrato prevê reformular os terminais Parque Dom Pedro II e Mercado, criar novas áreas verdes, melhorar a drenagem, implantar mobiliário e iluminação, recuperar espaços sob o Viaduto Diário Popular e realizar ações permanentes de manutenção e zeladoria.
Também estão previstas obras relacionadas à Estação Luís Gama do Expresso Tiradentes e à integração com novos corredores de transporte. A intenção é reconstruir as conexões entre áreas hoje separadas por pistas, terminais e estruturas elevadas.
O desafio será equilibrar funções que nem sempre convergem automaticamente. O parque deverá receber pedestres, passageiros, ciclistas, atividades culturais, comércio autorizado e eventos, ao mesmo tempo que permanece inserido em um dos principais eixos de ligação entre o centro e a Zona Leste.
É justamente esse tipo de interação entre mobilidade, patrimônio, áreas verdes e contratos de longo prazo que orienta a cobertura especializada do Hub PPP. O desempenho da parceria não poderá ser medido apenas pela área liberada com a retirada dos viadutos, mas pela qualidade do espaço entregue e pelo funcionamento da circulação depois das intervenções.
Próximo marco será a aprovação dos projetos
A correção patrimonial representa um avanço concreto para a PPP do Parque Dom Pedro II, porque elimina uma contradição que poderia impedir uma das intervenções estruturais do projeto.
O próximo marco relevante será a apresentação e aprovação dos estudos de tráfego, dos projetos executivos e do cronograma de implantação. Esses documentos deverão indicar a sequência das demolições, as rotas alternativas, a configuração da nova ponte, o plano de sinalização e as medidas de proteção aos usuários do transporte público.
Depois disso, ainda será necessário obter licenças, alvarás e autorizações, incluindo a anuência da CET para as alterações viárias. Somente com essas condições atendidas o poder concedente poderá emitir a ordem de implantação.
A discussão deixa, portanto, de ser apenas se os viadutos podem ser demolidos. Passa a ser quando a substituição poderá ocorrer, como o tráfego será reorganizado e quais indicadores demonstrarão que a transformação ampliou o espaço público sem comprometer a mobilidade.
Para a PPP do Parque Dom Pedro II, corrigir o tombamento foi uma condição necessária. A execução segura e integrada do novo sistema viário será a etapa capaz de demonstrar se a solução urbana prevista no contrato funciona fora dos documentos de planejamento.
