Inabilitação do único concorrente levará Feira de Santana a refazer a licitação; proposta apenas R$ 10,5 mil superior à outorga mínima e retorno projetado no limite da taxa de desconto reforçam a necessidade de revisar a atratividade do contrato.
A concessão do Joia da Princesa, em Feira de Santana, fracassou em seu primeiro teste de mercado. O único participante da concorrência foi inabilitado na fase de qualificação técnica e econômico-financeira, deixando o município sem uma proposta válida para transferir a requalificação, a operação e a exploração comercial do estádio à iniciativa privada.
O resultado não comprova, isoladamente, que a concessão seja inviável. A eliminação decorreu de problemas na documentação do concorrente, e não da recusa expressa do mercado em assumir o equipamento.
Ainda assim, a combinação entre proposta única, baixa disputa pela outorga e rentabilidade projetada no limite mínimo da própria modelagem pública indica que a republicação não deveria se limitar à abertura de novos prazos.
O município precisa investigar se as condições econômicas, a distribuição dos riscos, as exigências de habilitação e as receitas esperadas são suficientes para atrair operadores qualificados.
A concessão teria duração de 35 anos e valor estimado de R$ 253,73 milhões, correspondente à receita operacional bruta projetada para todo o contrato. A modelagem definitiva calcula aproximadamente R$ 34,06 milhões em investimentos obrigatórios e R$ 97,82 milhões em despesas operacionais.
Mais do que reformar um estádio, o projeto depende da criação de uma operação permanente de eventos, publicidade, camarotes, alimentação, estacionamento e exploração comercial.
Concessão do Joia da Princesa recebeu apenas uma proposta
O Consórcio Joia da Princesa, formado pela Webfoco Telecomunicações e pela Sociedade Anônima do Futebol do Fluminense de Feira, foi o único participante da concorrência.
O grupo ofereceu R$ 110.493,03 como parcela de outorga fixa. O valor mínimo definido pelos estudos era de R$ 100 mil. A proposta superou o piso em apenas R$ 10.493,03, aproximadamente 10,5%.
A pequena diferença não representa irregularidade. Em uma disputa decidida pela maior oferta, qualquer proposta acima do mínimo poderia ser considerada válida, desde que o participante cumprisse os requisitos do edital.
O número, entretanto, funciona como sinal de mercado. Como não houve outros concorrentes, a proposta não precisou incorporar um prêmio relevante para superar rivais. A outorga permaneceu próxima do piso utilizado para preservar a viabilidade econômica da concessão.
A disputa terminou antes da contratação. A comissão responsável pelo processo identificou pendências na comprovação da publicação do balanço patrimonial da SAF do Fluminense de Feira e nos documentos apresentados para demonstrar capacidade técnica.
O edital exigia experiência em obras de edificações que, somadas, alcançassem pelo menos 10 mil metros quadrados, além da participação em empreendimento de infraestrutura com investimento mínimo de R$ 5 milhões.
O consórcio apresentou recurso administrativo e sustentou que os balanços, as demonstrações contábeis e os registros do Sistema Público de Escrituração Digital haviam sido entregues. Também alegou que os atestados técnicos apresentados por uma empresa de engenharia contratada futuramente atendiam aos requisitos.
Os argumentos não foram suficientes para reverter o resultado. Sem outro concorrente habilitado, a licitação terminou sem vencedor.
Modelo econômico trabalha no limite da rentabilidade
Os documentos definitivos publicados no Portal Nacional de Contratações Públicas estimam uma Taxa Interna de Retorno de 9,49% e um payback descontado de 13 anos.
O mesmo estudo adota um custo médio ponderado de capital, o WACC, também de 9,49%.
Essa igualdade é relevante. A Taxa Interna de Retorno representa a rentabilidade projetada para o fluxo de caixa do empreendimento. O WACC procura refletir o custo do capital próprio e do financiamento necessário à execução do projeto.
Quando a TIR coincide com a taxa de desconto adotada, o projeto de referência não apresenta uma margem econômica significativa acima do retorno mínimo exigido pela própria modelagem.
Isso não significa que todos os investidores obteriam exatamente 9,49%. A rentabilidade efetiva dependeria dos custos de financiamento, da eficiência operacional, dos investimentos realizados, da arrecadação comercial e da demanda por jogos e eventos.
Também não significa que a concessão esteja automaticamente condenada ao fracasso. Um operador capaz de elevar receitas, reduzir despesas ou desenvolver novos negócios poderia obter resultado superior ao cenário referencial.
O ponto é que a própria modelagem reconhece uma margem estreita. O estudo alerta que alterações capazes de piorar o fluxo de caixa podem resultar no afastamento dos interessados.
Depois de uma concorrência com apenas um participante, essa advertência deixa de ser uma hipótese abstrata.
Receita projetada depende de atividades fora do futebol
A modelagem atualizada estima R$ 253,73 milhões em receitas durante os 35 anos. O valor inclui diferentes fontes, como futebol, eventos não esportivos, publicidade, camarotes, alimentação, estacionamento, locação do gramado e ocupação comercial.
A diversificação procura retirar do futebol a responsabilidade exclusiva pela sustentabilidade da arena.
O desempenho esportivo dos clubes é cíclico. A quantidade de jogos varia conforme os campeonatos disputados, e a presença de público depende de resultados, preços, segurança, conforto e capacidade de mobilização das torcidas.
Uma concessão de 35 anos não pode ser sustentada apenas por temporadas favoráveis. O estádio precisa funcionar como equipamento de eventos mesmo nos períodos de baixa atividade esportiva.
Essa tese é comum em grandes arenas, especialmente nas capitais. O desafio do Joia da Princesa está em reproduzir o modelo em um mercado regional.
Feira de Santana possui relevância econômica, população expressiva e localização estratégica. Ainda assim, não dispõe do mesmo calendário de shows, feiras, competições nacionais e eventos corporativos de Salvador, São Paulo ou outras grandes capitais.
A viabilidade dependerá da capacidade de criar demanda onde ela ainda não está consolidada. O concessionário precisará disputar eventos, formar parcerias comerciais, atrair patrocinadores e manter o complexo ativo durante todo o ano.
O risco principal da concessão, portanto, não está apenas na obra. Está na velocidade com que o operador conseguirá transformar o estádio em uma plataforma regional de entretenimento e negócios.
R$ 240 milhões não integravam as obrigações do edital
O projeto empresarial divulgado pela SAF do Fluminense de Feira previa aproximadamente R$ 240 milhões para transformar o Joia da Princesa em um complexo multiuso.
A proposta incluía hotel, centro de convenções, áreas comerciais, cerca de 180 lojas, modernização da arena e intervenções no entorno.
Esse montante, contudo, não correspondia ao investimento obrigatório estabelecido pelo poder público.
O modelo econômico definitivo estima um Capex de R$ 34,06 milhões. Os recursos seriam destinados a reparos, adequações técnicas exigidas para competições esportivas e melhorias de qualidade no estádio.
Hotel, centro comercial e demais empreendimentos associados dependeriam da estratégia do concessionário, das licenças urbanísticas e ambientais, da disponibilidade de financiamento e da comprovação de viabilidade específica.
Como o consórcio foi inabilitado, o projeto de R$ 240 milhões não cria obrigação para o município nem vincula futuros participantes. Outro concorrente poderá apresentar um desenho comercial diferente, desde que cumpra os encargos mínimos estabelecidos no novo edital.
A distinção precisa aparecer com clareza na republicação. Somar investimentos contratuais obrigatórios a projetos imobiliários opcionais pode superdimensionar a percepção sobre o porte da concessão.
Para o investidor, a informação central é quanto deverá ser aplicado obrigatoriamente, em quais prazos e com quais fontes de receita. Para a população, também importa distinguir uma obrigação contratual de uma intenção empresarial que poderá ou não ser executada.
O projeto não é uma PPP
A iniciativa começou no Procedimento de Manifestação de Interesse nº 02/2023 como estudo para uma possível concessão patrocinada.
Na concessão patrocinada, classificada legalmente como parceria público-privada, a receita cobrada dos usuários é complementada por contraprestações pagas pelo poder público.
Durante a estruturação, o município optou pela concessão comum onerosa. A decisão retirou a contraprestação pública e transferiu ao operador privado a responsabilidade de sustentar o contrato com as receitas do próprio equipamento.
O edital definitivo enquadra o projeto na Lei Federal nº 8.987/1995. O concessionário pagaria outorga ao município, realizaria os investimentos, operaria o estádio e assumiria os riscos comerciais.
Portanto, apesar de ter sido estruturado inicialmente dentro do programa municipal de PPPs e de alguns documentos ainda utilizarem essa nomenclatura, o projeto colocado em licitação era uma concessão comum.
A escolha reduz a necessidade de compromissos fiscais diretos do município, mas aumenta o risco transferido ao parceiro privado. Sem contraprestação pública, receitas inferiores às projetadas não seriam automaticamente compensadas pela Prefeitura.
Financiamento precisa ser testado antes da republicação
O estudo econômico considera a possibilidade de financiamento de longo prazo por dez anos, obtido por meio de estruturas de project finance junto a bancos ou fundos de investimento.
A modelagem também estabelece capital mínimo de aproximadamente R$ 10,01 milhões, correspondente aos investimentos previstos para o primeiro ano da concessão.
Essas premissas precisam ser validadas com instituições financeiras antes da nova concorrência.
Projetos de arena apresentam receitas mais voláteis do que concessões baseadas em demanda essencial, como saneamento ou distribuição de energia. Jogos, shows, publicidade e locações comerciais podem variar significativamente ao longo dos anos.
A instituição financiadora avaliará se o fluxo de caixa possui previsibilidade suficiente para o pagamento da dívida. Também poderá exigir garantias, capital próprio adicional ou taxas superiores às consideradas na modelagem.
Como a TIR referencial já coincide com o custo de capital estimado, qualquer financiamento mais caro pode reduzir ou eliminar a rentabilidade esperada.
A nova sondagem de mercado não deveria ouvir apenas operadores de estádios. Bancos, fundos de crédito, promotores de eventos, empresas de entretenimento, redes hoteleiras e potenciais ocupantes das áreas comerciais também precisam ser consultados.
Participação de clube exige neutralidade contratual
A presença da SAF do Fluminense de Feira no único consórcio não representava, por si só, impedimento jurídico. Ela acrescentava, entretanto, um desafio de governança.
O Joia da Princesa é um equipamento municipal que poderá receber partidas de diferentes clubes, campeonatos, eventos públicos e atividades privadas.
Se um dos usuários também participar do grupo responsável pela administração da arena, o contrato precisa impedir tratamento discriminatório na escolha de datas, na formação dos preços e no acesso às instalações.
A futura concessão deverá estabelecer regras objetivas para o calendário, a prioridade de competições oficiais, a divulgação das condições comerciais e a solução de conflitos entre os usuários.
Também precisará determinar como serão tratados eventos solicitados pela Prefeitura e quais custos públicos ou privados estarão associados à cessão do estádio.
A neutralidade não pode depender apenas de negociações informais. Em um contrato de 35 anos, as regras precisam continuar válidas mesmo que mudem os clubes, os acionistas da concessionária, as competições e os interesses comerciais do equipamento.
Desempenho altera a outorga variável
O contrato não previa contraprestação pública que pudesse ser reduzida em caso de desempenho insuficiente, como ocorre em PPPs administrativas ou patrocinadas.
A modelagem criou outro mecanismo: relacionar a qualidade dos serviços ao percentual de outorga variável pago ao município.
A partir do 13º mês, a concessionária pagaria inicialmente 3% da receita operacional bruta. Conforme o índice de desempenho piorasse, o percentual aumentaria gradualmente, podendo chegar a 5%.
Na prática, desempenho inferior resultaria em uma cobrança maior sobre a receita do operador.
O sistema de mensuração publicado no PNCP possui nove subindicadores distribuídos por quatro áreas: limpeza e conservação, utilização do espaço, segurança e avaliação dos usuários.
Entram na análise aspectos como manutenção, qualidade dos equipamentos, gramado, atividades culturais e esportivas, prevenção de incêndios, oferta de produtos e serviços, acessibilidade e valorização do patrimônio.
O mecanismo é uma tentativa de produzir efeito financeiro sem utilizar contraprestação pública. Sua eficácia dependerá da fiscalização e do peso da penalidade diante da receita total do complexo.
Se o custo adicional for pequeno, poderá ser incorporado como despesa operacional. Por isso, o contrato também precisa prever planos de correção, multas, prazos de regularização e hipóteses de intervenção ou caducidade.
Exigências de habilitação precisam reunir competências diferentes
A inabilitação do único concorrente pode levar à pressão para flexibilizar os requisitos do edital. Reduzir indiscriminadamente as exigências, porém, não resolveria o problema.
A concessão exige competências em construção civil, manutenção predial, operação de eventos, segurança, comercialização de espaços, gestão esportiva e desenvolvimento de empreendimentos associados.
É pouco provável que uma única empresa reúna todas essas capacidades. A formação de consórcios torna-se, portanto, uma alternativa natural.
O edital precisa permitir que diferentes participantes somem experiências complementares sem transformar compromissos de contratação futura em substitutos frágeis para a comprovação de capacidade.
Também deve diferenciar a experiência exigida para as obras obrigatórias daquela necessária à operação da arena. Um grupo pode possuir histórico relevante em engenharia, mas nenhuma experiência em entretenimento. Outro pode administrar eventos, sem capacidade financeira para executar os investimentos.
O objetivo não deve ser reduzir a qualificação, mas construir requisitos proporcionais ao risco e compatíveis com a estrutura real do mercado.
Nova licitação deve tratar o fracasso como informação
A republicação da concessão do Joia da Princesa não deveria reproduzir o mesmo edital com uma nova data.
A proposta única mostrou que a competição foi limitada. A diferença pequena entre a oferta e a outorga mínima indicou baixa pressão competitiva. A inabilitação demonstrou que as exigências de qualificação precisam ser mais claramente compreendidas pelos potenciais interessados.
Ao mesmo tempo, a modelagem mostra que o contrato trabalha com rentabilidade próxima ao seu próprio custo de capital. Isso reduz a capacidade de absorver receitas menores, custos superiores, atraso na ocupação comercial ou financiamento mais caro.
Antes da nova disputa, Feira de Santana deverá atualizar as projeções, testar a financiabilidade, revisar a matriz de riscos e separar definitivamente os investimentos obrigatórios dos empreendimentos associados.
Também precisará avaliar se o prazo de 35 anos, o cronograma de aportes, a outorga variável e as regras de exploração comercial produzem incentivos adequados.
O fracasso de uma licitação não é apenas um atraso administrativo. Ele oferece informação sobre a distância entre a modelagem pública e as condições que o mercado está disposto a assumir.
No caso do Joia da Princesa, a pergunta para o novo edital não será apenas como habilitar mais concorrentes. Será como transformar um estádio regional em uma operação economicamente sustentável sem comprometer o acesso público, a neutralidade entre os clubes e a qualidade do serviço.
